Quale differenza tra il mutuo per la prima e la seconda casa?

Come è noto, il mutuo per l’acquisto di un immobile è un prestito a lungo termine erogato da una banca o da un altro istituto finanziario, e che consente di acquistare una casa o un altro tipo di proprietà. Il mutuatario rimborsa il prestito versando alla banca rate periodiche, comprensive di capitale e interessi, per un periodo di tempo preventivamente concordato. La proprietà finanziata funge invece da garanzia per il prestito.

Tuttavia, non tutti i mutui sono uguali e differenze sostanziali esistono, ad esempio, tra quelli sulla prima e la seconda casa.

Che differenza c’è tra la prima e la seconda casa?

Cominciamo prima di tutto col mettere in evidenza cosa distingue una prima casa da una seconda casa, specialmente in termini di uso dell’immobile, agevolazioni fiscali, requisiti e vincoli.

La prima casa si chiama in questo modo perché è destinata a essere l’abitazione principale del compratore. Dal punto di vista fiscale, il suo acquisto gode di agevolazioni piuttosto significative come un’aliquota ridotta dell’imposta di registro e l’esenzione dal pagamento dell’IMU (Imposta Municipale Unica) e dalla TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili). Per beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa, è necessario però che l’immobile si trovi nel Comune in cui il compratore ha la propria residenza o la stabilirà entro un certo periodo (solitamente diciotto mesi dall’acquisto).

La seconda casa non è invece l’abitazione principale del compratore e viene generalmente utilizzata in altri modi (come abitazione di vacanza, come investimento o come locazione). Il suo acquisto non beneficia delle stesse agevolazioni fiscali riservate alla prima casa: ciò significa quindi che l’imposta di registro è più alta e che l’IMU e la TASI devono entrambe essere pagate. Per quanto riguarda infine eventuali vincoli, non vi sono requisiti di residenza specifici per la seconda casa – soprattutto dal momento che le agevolazioni fiscali, su di essa, non si applicano.

Conoscere queste nozioni di base è molto importante per comprendere perché i mutui sulla prima casa e quelli sulla seconda casa mostrino differenze anche significative.

Ottenere un mutuo: più facile per la prima che per la seconda casa

A prescindere che sia destinato all’acquisto di una prima o di una seconda casa, l’ottenimento di un mutuo è sempre subordinato agli stessi passaggi: la richiesta di finanziamento presso l’istituto di credito di proprio interesse, con presentazione della opportuna documentazione e domanda di mutuo; la valutazione della domanda da parte della banca in funzione della capacità di rimborso e della conformità dell’immobile offerto in garanzia; la perizia dell’immobile; l’eventuale approvazione del mutuo con conseguente firma, erogazione e inizio del processo di rimborso.

Tuttavia, ottenere un mutuo sulla prima casa è sensibilmente più semplice rispetto a vedersene approvato uno sulla seconda casa. Come spiegato in precedenza, infatti, un finanziamento su un immobile che non viene adibito ad abitazione principale non è oggetto delle stesse agevolazioni fiscali e, di riflesso, anche gli istituti finanziari applicheranno criteri più stringenti prima di decidere se concederlo o meno.

La ragione di tale approccio più rigido da parte delle banche è legata al fatto che la seconda casa non è, di fatto, considerata un bene necessario – e dunque è anche vista come un investimento più rischioso.

In caso di ottenimento del mutuo sulla seconda casa, quasi certamente esso non coprirà più del 60% del valore dell’immobile (quelli sulla prima casa possono arrivare invece fino all’80%). Allo stesso modo, la durata del rimborso potrà essere fissata a un massimo di trent’anni (contro i trentacinque o addirittura quaranta che è possibile richiedere per un mutuo prima casa).

E i tassi di interesse? Sono in genere più alti perché più elevato è anche lo spread della banca. Lo stesso vale per altre “voci” irrinunciabili per questo genere di contratto, come la polizza assicurativa sul mutuo, i costi di istruttoria e persino quelli di perizia. Non esiste inoltre la possibilità di ottenere le detrazioni fiscali del 19% sugli interessi e gli oneri connessi all’apertura del finanziamento.

Altre caratteristiche piuttosto tipiche dei mutui sulle seconde case includono:

• L’importo della rata: deve essere inferiore a un terzo dello stipendio del richiedente.
• Le imposte: quando l’acquisto della seconda casa avviene da un privato o un’impresa non soggetta a IVA, l’imposta di registro sarà del 9% invece che del 2%; quella ipotecaria e catastale ammonteranno invece a 50 euro ciascuna. Laddove l’acquisto venisse invece effettuato da un’impresa soggetta a IVA, l’imposta sul valore aggiunto sarà del 10% invece che del 4% (o addirittura del 22% se l’abitazione rientra nella categoria “lusso”) mentre le imposte catastale, ipotecaria e di registro saranno pari a 200 euro cadauna, per un totale di ben 600 euro.

Infine, ricordiamo che la tassazione sulla seconda casa (ossia l’imposta sostitutiva del mutuo) è pari al 2% invece che allo 0,25%. L’agevolazione dello 0,25% può però essere mantenuta se si verificano contemporaneamente una serie di requisiti: non beneficiare delle agevolazioni fiscali sulla prima casa; non richiedere il mutuo su una proprietà superiore ai 160 metri quadrati; non richiederlo per un’abitazione di lusso; richiederlo per un’immobile collocato nel proprio Comune di residenza (o in quello in cui si andrà a risiedere entro diciotto mesi dall’acquisto).

In definitiva, conoscere queste importanti differenze favorisce una scelta più consapevole nel caso in cui si intenda “investire nel mattone” e, per esempio, già si disponga di un’abitazione principale. Ogni risvolto economico deve infatti essere tenuto in massima considerazione per garantire un’agile gestione dell’investimento e la completa soddisfazione di tutte le parti coinvolte.