Condomini e supercondomini: quali sono le differenze?

I termini “condominio” e “supercondominio” sono entrambi utilizzati di frequente nel contesto dell’amministrazione di immobili. Non si tratta però di sinonimi quanto piuttosto di concetti ben distinti perché caratterizzati da differenze significative, qui riportate in sintesi.

Il condominio: le caratteristiche principali

Il condominio è definibile come un edificio o complesso di edifici in cui le singole unità, come appartamenti o uffici, sono di proprietà individuale (ciascun proprietario ha il titolo di proprietà esclusivo sulla sua unità e dunque il diritto di vendere, affittare o ipotecare la sua parte di proprietà), mentre le aree comuni, come corridoi, scale, cortili e giardini, sono di proprietà condivisa tra tutti i proprietari.

All’interno del condominio, ciascun proprietario detiene quindi la proprietà esclusiva della propria unità abitativa o commerciale e ha il diritto di utilizzare le aree comuni in accordo con gli altri condomini.

La gestione del condominio è gestita da un’amministrazione condominiale, che è responsabile della manutenzione e della gestione delle aree comuni, nonché della risoluzione di questioni relative alla proprietà condivisa. I condomini dovranno necessariamente rispettare i regolamenti condominiali, ossia le esplicite indicazioni che stabiliscono le norme di convivenza e l’uso delle aree comuni. Tali regole potranno riguardare le questioni più diverse, come il rumore, le modifiche alle unità, l’utilizzo delle strutture in comproprietà e la sicurezza.

Inoltre, ogni proprietario ha diritti e doveri nei confronti delle aree comuni del condominio, che possono includere il diritto di partecipare alle assemblee condominiali, il dovere di pagare le quote condominiali per la manutenzione e il miglioramento delle aree comuni e il rispetto dei già citati regolamenti condominiali. Generalmente, la quota condominiale è determinata in base alle dimensioni dell’unità e alle spese necessarie al mantenimento delle aree comuni.

Il supercondominio: le caratteristiche principali

Il supercondominio può essere descritto come una forma più complessa di condominio che coinvolge più edifici o complessi di edifici, in genere situati all’interno di un’unica area geografica o di sviluppo.

Oltre alle aree comuni di ciascun edificio, un supercondominio può includere anche aree comuni condivise tra tutti i condomini dell’intero complesso. Tali aree comuni estese possono comprendere parchi, piscine, palestre, campi sportivi, spazi verdi, parcheggi e strutture commerciali. In aggiunta, i supercondomini offrono spesso ai loro residenti una vasta gamma di servizi condivisi, come servizi di sicurezza, di pulizia e di manutenzione delle aree comuni, servizi di gestione delle strutture come lavanderie comuni o sale riunioni, e servizi aggiuntivi come asili nido o centri benessere.

La gestione di un supercondominio si rivela di solito più complessa rispetto a quella di un condominio tradizionale, poiché coinvolge un numero maggiore di unità abitative e di proprietari e una più ampia gamma di servizi e infrastrutture condivise. In alcuni casi, i supercondomini sono infatti parte di progetti di sviluppo urbano più ampi, che includono non solo residenze, ma anche spazi commerciali, uffici, aree ricreative e altre strutture. Tali aree di sviluppo integrate mirano a offrire un’esperienza di vita completa e integrata per i residenti.

Va da sé che, proprio come nei condomini tradizionali, anche i supercondomini sono chiamati a sottostare a specifici regolamenti che stabiliscono le norme di civile convivenza e l’uso delle aree comuni. Tuttavia, data la maggiore complessità ed estensione degli immobili, e varietà delle strutture e dei servizi condivisi, i regolamenti di un supercondominio possono essere molto più dettagliati e articolati rispetto a quelli di un tradizionale condominio.

Ecco quindi che, mentre il termine “condominio” si riferisce a un singolo edificio o complesso di edifici con unità di proprietà individuale e aree comuni condivise, il “supercondominio” incarna una forma più estesa di condominio che coinvolge più edifici o complessi di edifici e include una più ampia varietà di servizi e infrastrutture condivise.

Secondo quanto espresso dalla sentenza 19939/2012 della Suprema Corte di Cassazione Civile, il supercondominio è più specificamente “una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall’esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni (quali il viale d’accesso, le zone verdi, l’impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato) in rapporto di accessorietà con i fabbricati”.

Condominio o supercondominio: come scegliere la soluzione abitativa corretta?

La scelta tra un condominio e un supercondominio dipende da una serie di fattori che possono variare in base alle esigenze e alle preferenze individuali. Ecco alcune questioni da considerare per prendere una decisione informata:

• Dimensioni dell’appartamento ed esigenze abitative: è fondamentale valutare in dettaglio le proprie esigenze di spazio abitativo. Chi cerca una soluzione più semplice e gestibile con meno servizi condivisi, potrebbe ritenere un condominio tradizionale la scelta migliore. Per chi invece desidera una vasta gamma di servizi e infrastrutture condivise, come piscine, palestre e spazi verdi, un supercondominio potrebbe rivelarsi più appetibile.
• Budget: i costi associati all’acquisto e al mantenimento di un’unità abitativa in un condominio o in un supercondominio possono variare notevolmente. È dunque importante considerare non solo il prezzo di acquisto dell’unità immobiliare, ma anche le spese condominiali mensili o annuali, che possono essere più elevate in un supercondominio a causa dei servizi e delle strutture condivise.
• Stile di vita: una genuina riflessione sul proprio stile di vita è essenziale per una decisione d’acquisto consapevole. Chi ama trascorrere del tempo all’aperto e godersi servizi e attività condivise senza allontanarsi troppo da casa, senza dubbio troverà nel supercondominio più opportunità di socializzazione e intrattenimento. Chi invece preferisce la tranquillità e la privacy di una soluzione più semplice, potrebbe voler optare per un condominio tradizionale.
• Posizione: andrà poi considerata la posizione dell’edificio condominiale o supercondominiale e valutata la sua vicinanza ai servizi, ai trasporti pubblici, alle aree verdi e ad altre strutture che potrebbero rivelarsi cruciali per la qualità della vita, come scuole, negozi o luoghi di lavoro.
• Gestione e manutenzione: suggeriamo di esaminare sempre la qualità della gestione e della manutenzione delle aree comuni del condominio o supercondominio. Una buona amministrazione condominiale è infatti essenziale per garantire la manutenzione e la sicurezza delle strutture condivise, oltre che per risolvere eventuali controversie dovessero emergere tra i condomini.
• Preferenze personali: infine, andranno prese in considerazione le esigenze personali e le prospettive future dei possibili abitanti. Una buona valutazione dovrebbe sempre includere una lista delle caratteristiche e dei servizi considerati importanti per un lifestyle gradevole, che andrà poi confrontata con le offerte disponibili nei condomini e nei supercondomini nella zona d’interesse.