Conoscere e capire classi e categorie catastali

Conoscere le classi e categorie catastali è essenziale per chi possiede o desidera acquistare un immobile in Italia. Queste informazioni sono infatti necessarie a comprendere il valore legale e commerciale di una proprietà e, di conseguenza, a compiere scelte più consapevoli e informate.

In termini molto ampi, le categorie catastali classificano gli immobili in base alla loro destinazione d’uso, mentre le classi catastali differenziano gli immobili della stessa categoria in base a criteri di tipo qualitativo e di produttività (ossia la capacità di un immobile di generare reddito). Entrambe influenzano direttamente il calcolo delle imposte sugli immobili, poiché ogni immobile, in base alla sua classe e categoria, ha una rendita catastale che determina l’importo delle tasse da pagare.

Definizione e panoramica delle categorie catastali

Le categorie catastali classificano gli immobili in base alla loro destinazione d’uso con l’obiettivo di facilitare la gestione fiscale e amministrativa delle proprietà. A ogni immobile è pertanto assegnata una categoria specifica, determinata dalla sua funzione principale.

Le categorie catastali sono diverse, e le più note sono quelle a seguire:

• A: immobili a uso residenziale (appartamenti, case, ville).
• B: immobili a uso pubblico o collettivo (scuole, ospedali).
• C: immobili commerciali e artigianali (negozi, laboratori).
• D: immobili a uso produttivo (fabbriche, industrie).
• E: immobili a destinazione particolare (stazioni, porti).
• F: unità immobiliari non classificate (aree in costruzione, ruderi).

Come accennato, tale suddivisione è utile per stabilire il valore catastale e per il calcolo delle imposte.

Definizione e caratteristiche delle classi catastali

La classe catastale è, essenzialmente, una suddivisione che differenzia gli immobili all’interno della medesima categoria catastale. La distinzione si basa su criteri come la qualità dell’immobile, la sua posizione e il suo stato di conservazione. In altre parole, le classi catastali offrono un’indicazione della qualità e del valore relativo di una proprietà rispetto ad altre nella stessa categoria.

L’impatto della classe catastale sulla valutazione di un immobile è notevole: essa influisce infatti in modo diretto sulla rendita catastale e, di conseguenza, sul valore di mercato dell’immobile e (di nuovo) sulle imposte da pagare. Ciò significa che un immobile con una classe catastale più alta tende a essere valutato maggiormente, poiché riflette una qualità superiore o una posizione migliore.

Esistono due principali categorie di classi catastali:

• Classe catastale numerica (da 1 a “n”): il numero 1 indica la rendita catastale più bassa, che aumenta progressivamente con il miglioramento delle caratteristiche e del valore dell’immobile.
• Classe catastale U (“unica”): questa categoria viene assegnata quando non è necessaria una distinzione in classi per un determinato tipo di edificio o categoria di immobili.

Tale sistema aiuta a identificare il valore fiscale di un immobile in funzione della sua redditività.

Differenza tra classe e categoria catastale di un immobile e criteri di assegnazione

Chiarite le definizioni di classe e categoria catastale, riassumiamo ora in modo chiaro ciò che le differenzia, ossia la loro funzione: la categoria catastale indica la destinazione d’uso dell’immobile (abitativo, commerciale, industriale, ecc.), mentre la classe catastale ne stabilisce il livello qualitativo all’interno della stessa categoria, in base a criteri come stato di conservazione e posizione.

Facciamo un esempio pratico: la categoria A include immobili residenziali, ma con classi diverse come A/2 (abitazioni civili) e A/3 (abitazioni economiche). Tale specifica influisce su valore e tassazione, poiché immobili di classi diverse avranno rendite catastali differenti.

Per quanto riguarda invece i criteri di assegnazione di questi parametri, bisognerà tenere a mente che le categorie catastali vengono assegnate in base alla destinazione d’uso dell’immobile, come definito dalla normativa. Ecco quindi che ogni immobile è classificato a seconda della sua funzione principale: abitativa, commerciale, produttiva o altro. Si tratta di una suddivisione molto pratica e intuitiva che permette di gestire in modo uniforme il patrimonio immobiliare per fini fiscali e amministrativi.

Abbiamo invece spiegato che le classi catastali servono a differenziare gli immobili all’interno della stessa categoria, prendendo in considerazione una serie di criteri qualitativi. Tali criteri includono:

• Superficie catastale: di tutto l’immobile, misurata in metri quadrati.
• Destinazione d’uso: ossia l’impiego per cui l’immobile è stato progettato (abitazione, ufficio, negozio, ecc.)
• Posizione geografica: un immobile in centro città avrà, in genere, una classe catastale più alta rispetto a uno in periferia.
• Caratteristiche, finiture e qualità costruttiva: a immobili con finiture pregiate o con tecnologie avanzate saranno assegnate classi più elevate.

Questo processo permette di differenziare il valore degli immobili appartenenti alla stessa categoria, primariamente in funzione dei loro standard qualitativi.

È la sezione territoriale dell’Agenzia delle Entrate a determinare la classe catastale di un immobile, sulla base di due criteri principali: la categoria catastale e la rendita catastale, ossia la capacità di un immobile di generare reddito, calcolata in base alle variabili precedentemente menzionate.

Perché conoscere la propria classe e categoria catastale è importante e come verificarle

Avere un’idea e comprensione chiara della classe e categoria catastale del proprio immobile è essenziale per conoscerne l’impatto fiscale poiché, come indicato in precedenza, queste informazioni influenzano il calcolo di diverse imposte legate alla proprietà. Contestualmente, questi dati sono utili per chiunque desideri acquistare, vendere o ristrutturare un immobile, poiché possono contribuire a determinare il valore dell’immobile.

È importante tenere a mente che conoscere la classe e la categoria catastale del proprio immobile non è affatto complesso: sarà infatti sufficiente richiedere una visura catastale, un documento ufficiale che fornisce tutte le informazioni rilevanti sulla proprietà, e che è reperibile presso gli uffici catastali competenti o tramite procedure online attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate.

Aggiornamento della categoria o della classe catastale: quando e come?

Concludiamo ricordando che è possibile aggiornare sia la classe che la categoria catastale di un immobile.

L’aggiornamento della categoria catastale potrebbe rivelarsi necessario in diverse casistiche, come una ristrutturazione significativa o un cambio di destinazione d’uso dell’immobile (maggiori informazioni sulle circostanze che richiedono necessaria tale procedura sono disponibili in questo interessante approfondimento su Biblus). Se, per ipotesi, un appartamento venisse ad esempio trasformato in un ufficio, tale intervento potrebbe dover comportare un aggiornamento della categoria catastale.

Come procedere? L’aggiornamento può essere effettuato tramite apposita pratica da presentare all’Agenzia delle Entrate. Il processo richiede la compilazione di moduli specifici e, in molti casi, il coinvolgimento di un tecnico abilitato per la redazione della documentazione necessaria, come l’accatastamento aggiornato.

Dovrà essere anche tenuto presente che la procedura comporta alcuni costi: oltre all’onorario destinato al geometra, all’architetto o all’ingegnere per le necessarie pratiche catastali, bisognerà infatti conteggiare i diritti di segreteria al Catasto e il costo di eventuali interventi edili laddove questi siano necessari per il cambio di destinazione d’uso dell’immobile.

Per quanto riguarda infine l’aggiornamento della classe catastale, chiamato anche “variazione del classamento catastale”, esso può essere richiesto dai Comuni all’Agenzia delle Entrate per le unità immobiliari urbane di proprietà privata situate in microzone comunali, qualora vi sia una differenza significativa tra il valore medio di mercato e quello medio catastale degli immobili. È possibile conoscere le normative di riferimento e i dettagli della proceduta in questo pratico articolo pubblicato su VisureItalia.