Cosa sapere sul nuovo Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa 2024 è un nuovo provvedimento recentemente approvato dal Consiglio dei Ministri italiano con l’obiettivo di semplificare e regolarizzare situazioni urbanistiche complesse, soprattutto quando legate alla commerciabilità degli immobili e all’accesso ai finanziamenti. In estrema sintesi, le nuove disposizioni – trasformate in legge lo scorso 24 luglio e pubblicate ora sulla Gazzetta Ufficiale – mirano a rendere più agevoli le operazioni immobiliari e a promuovere un utilizzo più efficiente del patrimonio edilizio esistente, contribuendo così a uno sviluppo urbano più sostenibile.

Tra le tematiche trattate nel documento figurano – solo per citarne alcune:

• Edilizia libera
• Stato legittimo degli immobili
• Cambiamento della destinazione d’uso degli immobili
• Accertamento di conformità
• Agibilità e abitabilità
• Sanzioni per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire

Numerosi, quindi, gli argomenti di interesse, tra cui spiccano in particolare le novità sulle tolleranze costruttive ed esecutive, le nuove modifiche rientranti nell’edilizia libera e le regole da considerare nel recupero dei sottotetti. Infine, è senza dubbio importante accennare alle “lievi difformità edilizie” che possono essere regolarizzate con la nuova sanatoria.

Tolleranze esecutive e costruttive nel nuovo Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa introduce importanti aggiornamenti sulle tolleranze costruttive ed esecutive, modificando il quadro normativo vigente per la legittimazione degli immobili. In particolare, tali tolleranze si riferiscono a piccole deviazioni dalle specifiche progettuali originali, come altezza, cubatura e distacchi, che ora possono essere considerate legittime laddove rientrino entro determinate percentuali.

Il decreto aumenta dunque i limiti di tolleranza per le difformità edilizie, estendendo la soglia massima fino al 6% per le unità immobiliari di dimensioni inferiori ai 60 metri quadri. È importante precisare che queste nuove tolleranze sono applicabili solo agli interventi completati entro il 24 maggio 2024, creando due regimi distinti per la regolarizzazione degli edifici: uno per gli interventi conclusi entro questa data e uno per quelli successivi.

Inoltre, le tolleranze esecutive includono variazioni come il ridimensionamento minore dell’edificio o la mancata realizzazione di elementi non strutturali, tutte dichiarabili dal tecnico abilitato per attestare lo stato legittimo dell’immobile, essenziale per la sua commerciabilità e per l’esecuzione di nuovi lavori.

Come è facile intuire, questo aggiornamento mira a snellire le procedure e ad aumentare la quantità di immobili regolari sul mercato, riducendo il rischio di abusi edilizi per difformità minime rispetto ai progetti originali.

Quali interventi rientrano ora nell’edilizia libera

Il Decreto Salva Casa 2024 introduce anche importanti modifiche all’art. 6, comma 1, del Testo Unico dell’Edilizia (D.P.R. 380/01), ampliando le categorie di interventi che rientrano nell’edilizia libera. Tra questi, sono ora incluse le vetrate panoramiche amovibili (VePA) e le opere per la protezione dal sole e dagli agenti atmosferici.

Più in dettaglio:

• VePA: il decreto permette l’installazione di vetrate panoramiche amovibili e trasparenti, anche per la chiusura di logge o porticati. Tuttavia, è richiesto un permesso se tali vetrate sono installate su porticati con diritti di uso pubblico o che si affacciano su aree pubbliche.
• Opere di protezione dal sole: il nuovo comma b-ter consente in edilizia libera la realizzazione di strutture come tende da sole, pergole bioclimatiche e simili, purché tali opere non creino spazi chiusi permanenti e rispettino specifiche condizioni. Le strutture devono essere annesse agli edifici, limitare il loro impatto visivo e integrarsi in modo ottimale con l’estetica dell’architettura preesistente.

Le nuove regole per il recupero dei sottotetti

Come accennato in apertura di articolo, il nuovo Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024), convertito in legge il 24 luglio scorso, introduce anche nuove regole per facilitare il recupero abitativo dei sottotetti. Più nello specifico, tali norme consentono deroghe alle distanze tra edifici, semplificando la trasformazione dei sottotetti in spazi abitabili a condizione che siano rispettate le norme regionali e le distanze vigenti al momento della costruzione dell’edificio.

Il decreto mira ovviamente a sfruttare in modo ottimale spazi altrimenti inutilizzati al fine di aumentare l’offerta abitativa senza consumare nuovo suolo. Tuttavia, la normativa regionale gioca un ruolo cruciale, poiché alcune Regioni tendono ad essere più permissive di altre. Ad esempio, molte Regioni italiane già autorizzano altezze minime ridotte per i sottotetti abitabili: è il caso di Friuli-Venezia Giulia, Lazio (1,90 metri) e Sicilia (2 metri), rispetto ai 2,40 metri stabiliti dal decreto a livello nazionale.

Inoltre, alcune leggi regionali richiedono che i sottotetti siano stati costruiti entro una certa data per poter essere recuperati, mentre le normative comunali possono ulteriormente restringere o regolamentare gli interventi. Prima di avviare lavori di recupero, è quindi essenziale verificare sempre le leggi locali e regionali applicabili.

Quali “lievi difformità edilizie” sono ora sanabili

Infine, il Decreto Salva Casa 2024 introduce nuove misure per semplificare la regolarizzazione delle cosiddette “lievi difformità edilizie” e permette la sanatoria di vari interventi interni eseguiti senza autorizzazione. Questi includono modifiche come l’adeguamento delle finestre, lo spostamento di tramezzi, l’apertura di verande e la costruzione di soppalchi, oltre a cambiamenti strutturali non documentati.

In maggiore dettaglio, il decreto identifica tre livelli di irregolarità che possono essere sanati:

1. Difformità formali: si tratta di irregolarità derivanti da incertezze interpretative delle norme vigenti, riguardanti la dimostrazione dello stato legittimo dell’immobile.
2. Difformità edilizie interne: sono essenzialmente modifiche interne all’edificio, spesso accumulate nel tempo senza autorizzazioni formali, che complicano oggi la dimostrazione della legittimità dell’immobile.
3. Difformità sanabili in passato, ma non più oggi: fanno riferimento a interventi che avrebbero potuto essere sanati al momento della loro realizzazione, ma che non possono più esserlo a causa delle attuali norme di “doppia conformità”.

In definitiva, il Decreto Salva Casa 2024 va senz’altro considerato un’importante evoluzione normativa per l’edilizia italiana, dal momento che offre strumenti utili per la regolarizzazione di situazioni edilizie irregolari e promuove un impiego più efficiente del ricco (ma troppo spesso obsoleto) patrimonio immobiliare esistente nel nostro Paese.

Grazie a queste nuove disposizioni, sia i proprietari di immobili che i professionisti del settore costruttivo possono ora contare su una maggiore chiarezza e flessibilità per interventi che, fino a poco tempo fa, avrebbero potuto rappresentare ostacoli alla commerciabilità degli immobili o all’accesso ai finanziamenti. In ogni caso, resta fondamentale rimanere sempre aggiornati sulle normative locali e regionali, poiché queste giocano e continueranno a giocare un ruolo cruciale nell’implementazione delle nuove misure a livello nazionale.

A questa pagina è possibile prendere visione del dossier riepilogativo sul decreto pubblicato dall’ANCE, l’Associazione Nazionale Costruttori Edili.