Quali novità per l’edilizia nel Decreto Semplificazioni?

Come è ormai noto, lo scorso luglio è entrato in vigore il tanto atteso “Decreto Semplificazioni”, poi convertito in legge (n. 120) nel mese di settembre con la pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.

Si tratta di una serie di norme molto importanti, in particolar modo perché apportano profonde modifiche al Testo Unico Edilizia, con l’obiettivo declinato al comma 1 di “semplificare e accelerare le procedure, ridurre gli oneri a carico di cittadini e imprese, assicurare il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e lo sviluppo di processi di rigenerazione urbana, decarbonizzazione, efficientamento energetico, messa in sicurezza sismica e contenimento del consumo al suolo”.

Vediamo dunque insieme una sintesi delle principali modificazioni che il Decreto Semplificazioni ha apportato nel settore dell’edilizia, essenzialmente contenute al Capo II, art. 10 “Semplificazioni e altre misure in materia edilizia” che abbiamo introdotto poco sopra.

Le deroghe ai limiti di distanza tra i fabbricati

Ci stiamo riferendo specificamente all’art. 2-bis, comma 1-ter del TUE sostituito, che nell’ambito degli interventi di demolizione e ricostruzione degli edifici permette l’incremento volumetrico con ampiamento fuori sagoma o con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, nei limiti delle legittime distanze preesistenti.

Ovviamente tale intervento è possibile previa ammissione dalla pianificazione comunale o dalla legge, ma si tratta comunque di un cambiamento importante poiché abbatte i vincoli del rispetto della sagoma e dell’area di sedime precedentemente in vigore.

È comunque bene precisare che, nelle zone omogenee A, demolizioni e ricostruzioni sono autorizzate soltanto nel contesto di piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati e di competenza comunale, fatte salve le previsioni degli strumenti di pianificazione urbanistica vigenti.

La definizione di “manutenzione straordinaria”

Ci riferiamo ora all’art. 3 comma 1, lettera B del TUE modificato, che amplia la definizione di “manutenzione straordinaria”. Questa comprende ora anche:

• La modifica delle destinazioni d’uso dei fabbricati, purché non comportino cambiamenti urbanisticamente rilevanti implicanti l’incremento del carico urbanistico.
• Le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati, necessarie a mantenere o acquisire l’agibilità o l’accessibilità dell’edificio, purché non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio e siano conformi alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia. Inoltre, tali modifiche non dovranno interessare gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.Lgs. 42/2004.

La ristrutturazione edilizia

Per quanto riguarda questo tema, bisognerà fare riferimento all’art. 3 comma 1, lettera D del TUE modificato.

Anche in questo caso la definizione è stata ampliata, ammettendo interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico. Costituiscono inoltre “ristrutturazione edilizia” le operazioni orientate al ripristino degli edifici o di parte di essi, eventualmente crollati e demoliti, tramite la loro ricostruzione (purché sia possibile accertarne la precedente consistenza).

Laddove sia previso dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, tali interventi potranno anche includere aumenti di volumetria per la promozione della rigenerazione urbana.

Per quanto riguarda infine gli immobili ubicati nelle zone omogenee A e quelli sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei Beni Culturali, le ristrutturazioni dovranno invece sempre mantenere sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche plani-volumetriche e tipologiche della struttura preesistente.

L’edilizia libera

Se ne parla all’art. 6, comma 1, lettera E-bis del TUE sostituito. Con una semplice comunicazione al Comune di riferimento, l’edilizia libera comprende ora anche le opere stagionali che vanno a sommarsi a quelle dirette al soddisfacimento di “obiettive esigenze, contingenti e temporanee”.

Queste opere dovranno essere rimosse entro un massimo di 180 giorni, che includeranno anche i tempi di allestimento e smontaggio dei manufatti.

La documentazione sullo stato legittimo degli immobili

L’art. 9, comma 1-BIS aggiunto al TUE precedente stabilisce che lo stato legittimo di un immobile sia quello definito dal titolo abitativo che ha previsto la costruzione o disciplinato l’ultimo intervento edilizio.

Per quanto riguarda gli immobili costruiti in epoca precedente all’obbligo del titolo edilizio, lo stato legittimo sarà invece dedotto dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti quali riprese fotografiche, estratti cartografici, documenti d’atto pubblico, privato o d’archivio.

Gli interventi subordinati al permesso di costruire

Ci riferiamo all’art. 10, comma 1, lettera C del TUE sostituito che sottolinea come siano sottoposti a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia finalizzati a realizzare un manufatto edilizio del tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva della struttura.

Per quanto riguarda gli immobili compresi nelle zone omogenee AA, il permesso di costruire sarà applicato agli interventi di mutamento della destinazione d’uso e a quelli che modificano la sagoma o la volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del D.lgs 42/2004.

Il permesso di costruire in deroga

Il tema è trattato nell’art. 14, comma 1-BIS del TUE sostituito e definisce che la richiesta di permesso di costruire in deroga sia ammessa per interventi di ristrutturazione edilizia, previa deliberazione del Consiglio Comunale che ne attesti l’interesse pubblico.

Fa eccezione, nel caso di insediamenti commerciali, quanto disposto dall’articolo 31, comma 2, del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214.

La proroga dei termini di inizio e fine lavori

L’art. 10, comma 4 del DL 76/2020 sottolinea che, per quanto riguarda i permessi di costruire rilasciati o risultato di silenzio assenso fino al 31/12/2020, i termini di inizio e fine lavori possono essere prorogati di tre anni attraverso la presentazione di una semplice comunicazione dell’intenzione di avvalersi della proroga.

Per ottenerla è fondamentale che non siano intervenute nuove previsioni urbanistiche in contrasto con il titolo.

Il contributo straordinario

Secondo l’art. 16, comma D-ter del TUE modificato, il contributo straordinario è dovuto esclusivamente per il maggiore valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga, mentre è stato eliminato per i cambi di destinazione d’uso.

I beni storici e artistici

Per quanto riguarda infine l’articolo 10, comma 5 del DL 76/2020 riferito ai beni storici e artistici, viene illustrato come la posa in opera di elementi o strutture amovibili sulle aree elencate all’art. 10, comma 4, lett. G dello stesso codice non sia subordinata alle autorizzazioni.

Fanno eccezione le pubbliche piazze, le vie o gli spazi aperti urbani adiacenti sia a siti archeologici che a beni di particolare valore artistico o storico.