Superficie catastale, calpestabile e commerciale: capire le differenze

Quando si parla di proprietà immobiliari, la terminologia specifica del settore tende ad apparire complessa ai non addetti ai lavori, creando spesso confusione.

Termini come “superficie catastale“, “superficie calpestabile” e “superficie commerciale” sono ampiamente utilizzati nei documenti tecnici, nei contratti di compravendita e nelle perizie immobiliari e, pertanto, comprenderne le differenze è fondamentale per chiunque voglia acquistare, vendere o semplicemente valutare un immobile.

Cos’è e quali sono le applicazioni della superficie catastale

La superficie catastale è una misura ufficiale utilizzata dai Catasti italiani per determinare il valore fiscale di un immobile. Questa misura è fondamentale per il calcolo delle imposte come l’IMU (Imposta Municipale Unica) e altre tasse legate alla proprietà immobiliare (imposte di successione e imposta di registro sono due tra gli esempi più classici).

Tipicamente, la superficie catastale comprende tutte le aree coperte dell’immobile, incluse le murature, i vani accessori (come cantine, soffitte, garage), e le pertinenze (come balconi e terrazzi), moltiplicate per un coefficiente correttivo come stabilito dal DPR 138/98.

Dal punto di vista applicativo, la superficie catastale è presente nelle visure catastali ed è utile a determinare il valore di un immobile ai fini delle imposte (ossia alla sua valutazione fiscale). È anche importante tenere a mente che il valore fiscale può differire dal valore di mercato, ossia dal prezzo che un acquirente sarebbe disposto a pagare per l’immobile nel corso di una transazione commerciale.

Cos’è la superficie calpestabile di un immobile e a cosa serve conoscerla

La superficie calpestabile, anche conosciuta come superficie utile, è la misura dello spazio effettivamente utilizzabile all’interno di un immobile. Dal momento che rappresenta lo spazio vivibile reale, questa misura è spesso quella di maggiore interesse per chi acquista o affitta un immobile.

La superficie calpestabile comprende tutte le aree interne dell’immobile che possono essere concretamente calpestate, escludendo quindi le murature, i tramezzi e le superfici occupate da colonne, pilastri e altri elementi strutturali fissi.

In genere, questo dato si rivela essenziale per:

• Valutazioni d’uso dell’immobile: ossia per determinare lo spazio effettivamente disponibile per l’impiego quotidiano degli ambienti.
• Ristrutturazioni: per la pianificazione efficace dell’intervento e per progetti di interior design.
• Locazioni: per calcolare il canone d’affitto dell’unità abitativa sulla base dello spazio effettivamente utilizzabile.

Dal momento che fornisce una misura precisa dello spazio abitabile, la superficie calpestabile è cruciale in tutti quei contesti in cui è necessario sapere quanti metri quadri siano effettivamente disponibili in un immobile.

Superficie commerciale: definizione e utilità

La superficie commerciale è una misura che considera non solo lo spazio effettivamente utilizzabile all’interno dell’immobile, ma anche una parte delle superfici accessorie. È fondamentale per la valutazione commerciale degli immobili, soprattutto nel contesto delle compravendite.

La superficie commerciale include la superficie calpestabile, oltre a una quota delle superfici accessorie come balconi, terrazzi, cantine, soffitte e giardini, applicando specifici coefficienti di ponderazione variabili a seconda delle normative locali.

La superficie commerciale è in genere utilizzata per:

• Valutazioni di mercato: ossia per determinare il prezzo di vendita o di affitto di un immobile.
• Perizie immobiliari: vale a dire per redigere le perizie richieste da banche, assicurazioni e altre istituzioni finanziarie.
• Compravendite: ovvero per stabilire il valore commerciale dell’immobile durante le trattative di compravendita.

La superficie commerciale fornisce una misura completa e rappresentativa del valore di mercato dell’immobile, tenendo conto non solo dello spazio abitabile ma anche delle superfici accessorie che contribuiscono al comfort e alla funzionalità della proprietà.

In sintesi: superficie catastale, calpestabile e commerciale a confronto

Chiarite ora più in dettaglio le diverse definizioni, mettiamo a confronto la superficie catastale, calpestabile e commerciale così da comprenderne, a colpo d’occhio, le principali differenze:

• Superficie catastale: è principalmente utilizzata per finalità legali e fiscali e include tutte le superfici dell’immobile, con specifiche riduzioni per accessori e pertinenze.
• Superficie calpestabile: è essenziale per valutare l’usabilità, vivibilità e funzionalità dell’immobile perché considera solo la metratura effettivamente utilizzabile, escludendo gli elementi strutturali.
• Superficie commerciale: è fondamentale per le valutazioni economiche e commerciali perché influenza le trattative immobiliari e il valore di mercato. Integra la superficie calpestabile con una quota delle superfici accessorie, applicando coefficienti di ponderazione.

Comprendere le differenze tra superficie catastale, calpestabile e commerciale è essenziale per chiunque sia coinvolto nel settore immobiliare o si trovi a doversi relazionare con esso.

Ogni tipo di superficie ha infatti un ruolo specifico e una rilevanza distinta, e influenza inevitabilmente vari aspetti delle transazioni immobiliari, dalla valutazione fiscale alla determinazione del prezzo di mercato, fino alla vivibilità quotidiana dello spazio abitativo: essere consapevoli di tali differenze consente di prendere decisioni informate in fase d’acquisto e locazione e di valorizzare al meglio eventuali proprietà.